Quando si firma un contratto di locazione per un immobile, il documento di solito specifica una data di scadenza. Tuttavia, può capitare che il locatore o il conduttore abbiano bisogno di terminare il contratto prima della data stabilita.
La normativa prevede diverse opzioni per entrambe le parti, anche se le modalità possono variare leggermente.
Cessazione Consensuale del Contratto di Locazione
Indipendentemente dalla data di scadenza prevista, le parti coinvolte possono sempre concordare di terminare il contratto in modo consensuale. In questo scenario, la decisione è completamente nelle mani delle parti, ma è importante considerare le implicazioni fiscali e seguire le linee guida disponibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Oltre alla risoluzione consensuale, esistono altre situazioni in cui è possibile anticipare la cessazione del contratto di locazione.
Recesso Anticipato del Conduttore
Le regole per la risoluzione anticipata del contratto di locazione sono generalmente più favorevoli per il conduttore rispetto a quelle applicabili al locatore. Il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento, utilizzando una delle due modalità previste: tramite la clausola di recesso inserita nel contratto stesso, oppure per gravi motivi, come stabilito dall'art. 3 della legge n. 431/1998. In quest'ultimo caso, il conduttore deve indicare i motivi nella lettera di preavviso inviata al locatore, con un preavviso di almeno 6 mesi tramite lettera raccomandata.
Se il conduttore non rispetta il termine di preavviso, ci sono due principali conseguenze: per il locatore, il contratto si rinnoverà alle stesse condizioni precedenti; per il conduttore, c'è l'obbligo di pagare al locatore un'indennità equivalente a sei mensilità per il periodo di preavviso non rispettato, anche se l'immobile viene restituito (Cass. n. 18167/2012).
Inoltre, se il conduttore recede per gravi motivi senza dare il dovuto preavviso, potrebbe essere tenuto a risarcire i danni subiti dal locatore a causa della restituzione anticipata dell'immobile. È compito del locatore dimostrare l'inadempimento del conduttore e che l'immobile è rimasto libero e inutilizzato (Cass. n. 530/2014; Cass. n. 5827/1993).
Recesso Anticipato del Locatore
Il locatore, rispetto al conduttore, ha possibilità più limitate di terminare il contratto di locazione prima della scadenza. Normalmente, il locatore può dare disdetta per fine locazione con un preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza per gli immobili residenziali. Per gli immobili ad uso commerciale, artigianale, alberghiero o simili, il preavviso richiesto è di 12 o 18 mesi.
In alcune situazioni, il locatore può riservarsi il diritto di recedere dal contratto per occupare personalmente l'immobile, come previsto dall'art. 1612 del codice civile. In tal caso, deve specificare le motivazioni del recesso nel termine previsto dagli usi locali.
Alla prima scadenza, il locatore può recedere dal contratto solo in specifici casi previsti dalla legge. Secondo l'art. 3, comma 1 della legge n. 431/1998, il locatore può decidere di non rinnovare il contratto se:
Desidera utilizzare l'immobile per uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (o per un familiare entro il secondo grado);
Intende destinare l'immobile ad attività di interesse pubblico, sociale, mutualistico, cooperativo, assistenziale, culturale o di culto (in tal caso, il locatore deve essere un ente pubblico o una società e deve offrire un altro immobile adeguato al conduttore);
Il conduttore ha già a disposizione un'altra abitazione idonea nello stesso comune;
L'immobile è gravemente danneggiato e necessita di ricostruzione o ristrutturazione, e la presenza del conduttore ostacola tali lavori;
Il conduttore non utilizza l'immobile in modo continuativo senza giustificato motivo;
Il locatore desidera vendere l'immobile e non possiede altri immobili abitativi tranne quello in cui risiede (in tal caso, il conduttore ha diritto di prelazione).
In tutti questi casi, il locatore deve comunicare al conduttore la propria intenzione di recedere con un preavviso di almeno sei mesi, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, specificando chiaramente l'intento di cessare il contratto (Cass. n. 13199/2012).
Obblighi Economici e Fiscali
La risoluzione anticipata di un contratto di locazione comporta spese per entrambe le parti coinvolte. Innanzitutto, il conduttore può lasciare l'immobile in qualsiasi momento dopo aver inviato la comunicazione ufficiale, ma è obbligato a pagare le mensilità corrispondenti al periodo di preavviso.
Per quanto riguarda la caparra, il locatore non è obbligato a restituirla interamente al conduttore se vengono riscontrati danni all'immobile. In tal caso, il locatore può trattenere la caparra per coprire eventuali spese di riparazione.
Inoltre, c'è un adempimento fiscale associato al recesso anticipato: entrambe le parti devono pagare la tassa di registro all'Agenzia delle Entrate per la cessazione anticipata del contratto. Questa tassa è inizialmente a carico del locatore, il quale può successivamente richiedere al conduttore il rimborso di metà dell'importo versato al fisco, come previsto dall'art. 8 della legge n. 392/1978.
Infine, se la risoluzione del contratto è causata da inadempimento del conduttore, il locatore ha il diritto di richiedere il risarcimento dei danni derivanti dalla cessazione anticipata. L'ammontare di tali danni sarà determinato dal giudice, che considererà tutte le circostanze del caso concreto (Cass. n. 2865/2015).
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