L' opzione di acquisto: uno strumento da conoscere

Un tipo di operazione immobiliare particolarmente degna di nota è quella inerente all' opzione di acquisto, una pratica che comporta notevoli vantaggi per l' investitore e che viene normalmente utilizzata per compravendite di immobili che richiedono importanti interventi.

L'opzione di acquisto immobiliare è un contratto che offre a una parte (il beneficiario o opzionista) il diritto, ma non l'obbligo, di acquistare un immobile a un prezzo concordato entro un certo periodo di tempo. Il venditore, chiamato concedente, si impegna a riservare la vendita dell'immobile esclusivamente al beneficiario, non potendo venderlo ad altri durante il periodo di validità dell'opzione.

Come funziona l'opzione di acquisto immobiliare?

Accordo tra le parti: Viene stipulato un contratto in cui:

Il beneficiario ottiene il diritto di acquistare l'immobile a condizioni prestabilite (prezzo, modalità di pagamento, tempistiche).

Il concedente si obbliga a non vendere l'immobile a terzi e a rispettare i termini dell'opzione se il beneficiario decide di esercitarla.

Durata del contratto: Il diritto di opzione ha una durata limitata, solitamente concordata tra le parti. Entro questo termine, il beneficiario deve decidere se esercitare o meno l'opzione.

Esercizio dell'opzione: Se il beneficiario decide di esercitare l'opzione, avrà diritto di acquistare l'immobile alle condizioni già fissate nel contratto. Se non esercita l'opzione entro il termine, il diritto scade e il venditore può vendere l'immobile a chiunque altro.

Eventuale corrispettivo: Di norma, il beneficiario paga un corrispettivo per ottenere l'opzione, che può essere considerato un "acconto" o una sorta di indennità per bloccare l'immobile. Se l'opzione non viene esercitata, il concedente può trattenere tale somma come compenso per l'impegno preso.

Esempio pratico

Immaginiamo che tu sia interessato a comprare un terreno, ma hai bisogno di tempo per ottenere una concessione o verificare altre condizioni. Potresti stipulare un contratto di opzione di acquisto con il proprietario, concordando un prezzo di vendita e un termine di tot mesi entro cui puoi decidere se acquistare l'immobile o meno. In questo periodo, il proprietario non può vendere il terreno a nessun altro.

Vantaggi dell'opzione di acquisto

Per il beneficiario: Flessibilità. Hai tempo per valutare l'acquisto o ottenere finanziamenti. Prezzo bloccato: Il prezzo dell'immobile in trattativa rimane fissato durante la durata dell'opzione a prescindere da qualsiasi eventuale variazione del prezzo di mercato.

Per il concedente: Garanzia di vendita potenziale: C'è una possibilità concreta di vendita dell'immobile in futuro.

Corrispettivo: Se previsto, il concedente riceve un compenso per aver concesso l'opzione.

Normativa in Italia

Il codice civile italiano, nell'articolo 1331, regola il contratto di opzione. Questo articolo prevede che l'opzione di acquisto sia un accordo che vincola una parte (il concedente) a mantenere ferma la sua proposta per un determinato periodo, lasciando la decisione all'altra parte (il beneficiario).

Particolarmente vantaggiosa è l' opzione immobiliare a titolo gratuito.

L'opzione immobiliare a titolo gratuito è un contratto di opzione che permette al beneficiario di sottoscrivere una proposta per l' acquisto di un immobile senza dover anticipare alcuna caparra per ottenere tale diritto. In altre parole, il venditore (concedente) concede all'acquirente potenziale (beneficiario) il diritto di decidere se acquistare o meno l'immobile a un prezzo e a condizioni prestabilite, ma il beneficiario non deve pagare nulla per ottenere questo diritto e anche alla scadenza dei termini dell' accordo non sarà obbligato a portare a termine l' acquisto.

Caratteristiche principali dell' opzione a titolo gratuito

Nessun corrispettivo: A differenza di un'opzione immobiliare a titolo oneroso, in cui il beneficiario deve solitamente versare una somma di denaro (corrispettivo) per avere il diritto di opzione, nell'opzione a titolo gratuito non è richiesto alcun pagamento.

Impegno del venditore: Il venditore si impegna a tenere ferma l'offerta di vendita dell'immobile per un periodo stabilito e a non cederlo a terzi durante questo tempo. Tuttavia, non riceve alcun compenso per bloccare l'immobile, a differenza di un'opzione onerosa.

Diritti del beneficiario: Il beneficiario ha il diritto, ma non l'obbligo, di acquistare l'immobile. Può decidere se esercitare o meno l'opzione entro il termine previsto dal contratto. Questo significa che non sarà comunque obbligato a comprare, nemmeno al verificarsi della condizione per cui viene sottoscritta l' opzione di acquisto.

Durata dell'opzione

Anche in questo caso, viene stabilito un periodo di tempo entro il quale il beneficiario deve prendere una decisione. Trascorso tale termine, se l'opzione non è stata esercitata, il diritto decade e il venditore è libero di vendere l'immobile a qualcun altro.

Esempio pratico

Immagina che un proprietario di un immobile conceda a te (beneficiario) un'opzione a titolo gratuito per acquistare l' immobile. Questo significa che, per un periodo di tot mesi, hai il diritto di decidere se comprare l'immobile a un prezzo fisso concordato, senza dover pagare nulla al proprietario per bloccare l'immobile. Se decidi di non acquistare l'immobile entro quel termine, l'opzione scade e il proprietario può vendere l'immobile a terzi.

Vantaggi e Svantaggi

Vantaggi per il beneficiario: Nessun costo iniziale. Il beneficiario ottiene il diritto di acquistare l'immobile senza dover versare una caparra.

Flessibilità: Può valutare l'acquisto senza impegni economici e decidere con calma se esercitare l'opzione.

Svantaggi per il concedente: Nessun corrispettivo: Il venditore non riceve alcun compenso per riservare l'immobile al beneficiario durante la durata dell'opzione. Rischio di mancata vendita: Se il beneficiario non esercita l'opzione, il venditore avrà perso del tempo in cui non ha potuto vendere l'immobile a terzi.

Data la situazione di svantaggio per il venditore, è importante in questo caso convincerlo della bontà e serietà della nostra proposta. Per esempio gli potremmo suggerire che il suo immobile potrebbe aumentare enormemente nel suo valore commerciale se si seguono determinati passaggi, come l' ottenimento di determinate autorizzazioni finalizzate ad es. a un cambio di destinazione d' uso o al permesso a edificare, ma che noi come proponenti l' acquisto, data la situazione al momento incerta preferiamo non esporci finanziariamente dando acconti. In ogni caso l' opzione di acquisto, includendo clausole sospensive, non prevede che si possano incassare anticipatamente le caparre a suggellazione dell' accordo.

Normativa in Italia

Anche l'opzione immobiliare a titolo gratuito è regolata dall'articolo 1331 del codice civile italiano, che disciplina il contratto di opzione, senza distinzione tra opzioni onerose o gratuite. Quindi, il contratto è valido purché sia stabilito un termine e il beneficiario abbia la facoltà di accettare o meno la proposta di vendita.

Di norma l' opzione di acquisto non può essere trascritta nei pubblici registri. Esistono tuttavia forme contrattualistiche particolari che generano gli stessi effetti della trascrizione. In questo modo, il beneficiario dell' opzione sarà doppiamente tutelato fino allo scadere dei termini di validità dell' accordo.

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