Comprare casa all' asta: guida pratica per partecipare senza errori

Le recenti modifiche legislative hanno contribuito a rendere più agevoli le aste immobiliari. Grazie a una maggiore chiarezza, visibilità e semplicità di accesso alle procedure, l'acquisto all'asta non è più riservato esclusivamente agli esperti del settore.

Anche se ci troviamo ancora in una fase di transizione, con alcuni problemi tecnici da risolvere, è ora possibile monitorare ogni passaggio delle esecuzioni tramite il Portale delle Vendite Pubbliche e partecipare telematicamente alle aste.

Questo non significa che non ci siano ancora alcuni ostacoli che possono risultare complessi o scoraggianti. Per questo, di seguito, offriamo una guida essenziale per chi desidera affrontare l'acquisto di un immobile all'asta, con l'obiettivo di fornire maggiore chiarezza sul processo.

I passaggi principali per acquistare all'asta

1. Via preferenziale senza incanto La semplificazione del processo d'asta ha ricevuto un forte impulso grazie alla legge 132/2015, che ha reso predominanti le vendite senza incanto (senza rilanci, almeno in fase iniziale). Oggi, questa modalità è la più diffusa. Il giudice può optare per la procedura con incanto, più complessa, solo quando vi sono ragioni valide per ritenere che il prezzo di vendita possa superare significativamente il valore stimato dalla perizia.

2. L'ordinanza di vendita L'ordinanza di vendita contiene tutti i dettagli relativi al tipo di asta e le indicazioni per partecipare. Al suo interno, il giudice definisce il prezzo di partenza, i termini per il versamento della cauzione e le modalità di pagamento del saldo in caso di aggiudicazione. Inoltre, vengono specificati il custode giudiziario responsabile della gestione dell'immobile e il professionista incaricato di condurre la vendita.

3. Il professionista incaricato Dal 2016, l'assegnazione della gestione delle procedure a professionisti è diventata la norma, salvo rare eccezioni stabilite dal giudice. Attualmente, notai (delegabili dal 1998), avvocati e commercialisti (dal 2006) si occupano della gestione delle aste. Questo passaggio non solo alleggerisce il carico di lavoro dei giudici, permettendo loro di concentrarsi su altri casi, ma rende anche il processo più accessibile ai cittadini, che ora si interfacciano con studi professionali invece che con i Tribunali. In alcuni casi, questi studi si sono organizzati in associazioni, con circa 40 sportelli in Italia, dove i potenziali acquirenti possono ottenere informazioni.

4. La perizia: un documento da esaminare con cura La perizia, che fa parte dell'ordinanza di vendita, è sempre accessibile sui siti indicati dal giudice per la pubblicità o presso la cancelleria del Tribunale e lo studio del professionista delegato. Redatta da un esperto incaricato dal giudice, la perizia non solo stima il valore dell'immobile, ma fornisce anche informazioni fondamentali per valutare se partecipare all'asta: planimetria, dati catastali, condizioni dell'immobile, iscrizioni pregiudizievoli (annullabili o meno in sede d'asta), eventuali abusi edilizi e la loro sanabilità, vincoli, servitù e debiti condominiali, tra le altre cose.

5. Visita dell'immobile È possibile visitare l'immobile più volte prima dell'asta, fissando un appuntamento con il custode giudiziario, obbligato per legge a rispondere entro 15 giorni dalla richiesta.

6. L'offerta in busta chiusa Durante un'asta senza incanto, i partecipanti devono presentare un'offerta irrevocabile in busta chiusa, non identificabile, entro il giorno e l'orario stabiliti dall'avviso di vendita. A partire da aprile, è generalmente possibile seguire l'intero processo in modalità telematica. Inoltre, è richiesto un assegno circolare pari al 10% del prezzo proposto come cauzione. La normativa consente di accettare offerte anche inferiori fino al 25% rispetto al prezzo base dell'asta.

7. Convocazione e aggiudicazione Se viene ricevuta un'unica offerta, l'immobile sarà aggiudicato al presentatore di tale offerta. Nel caso in cui ci siano più offerte, si procederà con un'asta pubblica, con rilanci minimi stabiliti dall'avviso di vendita e l'offerta più alta servendo da base per i rilanci. Se l'asta rimane deserta, il giudice o il delegato organizzeranno una nuova asta. Ogni nuova procedura comporterà un abbassamento del prezzo fino al 25%, con la possibilità per il giudice di ridurre il prezzo della metà a partire dal quarto tentativo.

8. Il decreto di trasferimento Quando l'asta si conclude positivamente, il giudice emette il decreto di trasferimento. Questo documento annulla pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, ordina al debitore e al custode di liberare l'immobile (eccetto in caso di regolare contratto di affitto), e sostituisce la vendita tradizionale. Di conseguenza, non è necessario un passaggio notarile, permettendo di risparmiare sugli onorari notarili e su eventuali spese di agenzia.

9. Le tasse: prezzo-valore o IVA Dal punto di vista fiscale, le transazioni all'asta sono trattate come le normali compravendite immobiliari. È stata rimossa la precedente differenza che impediva l'uso del regime del "prezzo-valore", che consente di calcolare le imposte basandosi sul valore catastale dell'immobile anziché sul prezzo pagato. Tuttavia, se l'immobile proviene dal fallimento di un'impresa costruttrice e viene acquistato entro 5 anni dalla conclusione dei lavori, non è possibile applicare il regime del prezzo-valore e si applicherà l'IVA, che comporta generalmente un incremento significativo dei costi.

10. Opzioni di finanziamento È importante sapere che è possibile acquistare un immobile all'asta anche tramite mutuo, grazie alle convenzioni esistenti tra tribunali e istituti bancari. Tuttavia, è fondamentale informarsi con anticipo: il pagamento dell'immobile avviene prima del rilascio del decreto di trasferimento che ufficializza il passaggio di proprietà. Pertanto, la banca deve fornire i fondi necessari prima di poter formalizzare l'ipoteca sull'immobile. Per questo motivo, è consigliabile ottenere una pre-delibera di mutuo prima di partecipare all'asta.  

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