Quali sono le principali destinazioni d'uso per un immobile? La destinazione d'uso di un immobile indica le finalità principali per cui il fabbricato è previsto e utilizzato. La normativa italiana, specificata all'art. 23-ter del Testo Unico Edilizia (DPR 380/01), definisce cinque categorie principali. È importante non confondere queste categorie con le classi catastali, poiché, sebbene collegate, sono distinte. Ecco una panoramica delle categorie:
A) Residenziale: Include tutte le abitazioni, siano esse private o condivise con altre funzioni (come abitazioni-studio o abitazioni- affittacamere), a condizione che la parte prevalente dell'unità sia destinata a uso abitativo.
A bis) Turistico-ricettiva: Riguarda strutture come alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi, aree di sosta e altre attività ricettive come ostelli e strutture extra-alberghiere.
B) Produttiva e direzionale: Comprende industrie, laboratori artigiani, magazzini, officine, attività produttive di beni e servizi, nonché sedi di enti e aziende come banche, assicurazioni, centri di ricerca e uffici privati.
C) Commerciale: Riguarda negozi, attività di grande distribuzione, mercati, esposizioni e attività di somministrazione di alimenti e bevande, come ristoranti e bar.
D) Agricola e funzioni connesse: Include terreni e strutture per la produzione agraria, allevamento, forestazione, attività colturali, serre, agriturismi e simili.
Se un immobile ha più destinazioni d'uso, quella prevalente è determinata dalla superficie utile. Ad esempio, se un'unità è per il 50,01% produttiva e per il 49,09% commerciale, verrà classificata come immobile produttivo, a condizione che le attività siano collegate tra loro.
Questa definizione è cruciale per comprendere meglio il contesto e l'uso dell'immobile, ed è un punto di partenza importante per la lettura del documento.
Cambio di destinazione d'uso rilevante
Un cambiamento di destinazione d'uso è considerato urbanisticamente rilevante quando si modifica l'uso originario dell'immobile, sia con opere che senza, e si passa a una categoria funzionale diversa rispetto a quelle elencate precedentemente. Se il nuovo utilizzo rientra nella stessa categoria funzionale dell'uso originale, non si tratta di un cambiamento rilevante.
Per fare un esempio: se desideri trasformare un'abitazione in un affittacamere, poiché entrambi appartengono alla categoria residenziale, non si configura un cambiamento rilevante. Al contrario, se intendi convertire un locale destinato al commercio all'ingrosso (categoria produttiva) in un centro sociale (categoria direzionale), si tratta di un cambiamento rilevante, poiché si passa a una categoria funzionale differente.
Ora che abbiamo chiarito le categorie di destinazione d'uso, possiamo approfondire l'argomento centrale.
Quando è possibile cambiare la destinazione d'uso?
Per semplificare, possiamo considerare che, generalmente, il cambio di destinazione d'uso è permesso, salvo alcune eccezioni:
Restrizioni del Regolamento Condominiale
Se vivi in un condominio, il regolamento condominiale potrebbe vietare il cambiamento. Questa restrizione è valida solo se il regolamento è di tipo contrattuale, approvato all'unanimità da tutti i condomini. Un esempio tipico è il regolamento approvato dai proprietari al momento dell'acquisto dell'immobile dalla ditta costruttrice. Se il regolamento è stato approvato con una maggioranza diversa (assoluta, relativa o qualificata), non può imporre limitazioni all'uso dei singoli locali.
Requisiti Legali dell'Immobile
L'immobile deve rispettare determinati requisiti obbligatori per legge. Ad esempio, gli ambienti residenziali devono soddisfare specifiche prescrizioni igienico-sanitarie, come superfici minime e rapporti aeroilluminanti. Le norme variano da Comune a Comune, quindi è possibile che una modifica accettata a Roma non sia concessa a Milano, Torino o Napoli. Ad esempio, a Firenze non è permesso trasformare un'unità al piano terra in abitazione se l'accesso è diretto sulla strada.
Normative Urbanistiche Comunali
Il Piano Regolatore Generale (PRG) o altri strumenti urbanistici comunali possono limitare la possibilità di cambiamento di destinazione d'uso. Rivolgendoti all'ufficio tecnico del Comune e consultando le mappe urbanistiche, puoi verificare le restrizioni applicabili al tuo immobile e gli interventi edilizi consentiti.
Interventi Edilizi e Limiti: Gli interventi edilizi sono classificati come manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Ad esempio, sostituire le piastrelle del bagno è considerato manutenzione ordinaria, mentre aprire una porta in un muro portante è manutenzione straordinaria. Il PRG indica il tipo di intervento massimo consentito per il tuo immobile.
Ad esempio, se possiedi un edificio in centro storico e il PRG prevede solo la manutenzione straordinaria, non potrai demolire e ricostruire o cambiare la destinazione d'uso, poiché questi interventi sono di livello superiore. Se il limite massimo è la ristrutturazione edilizia o superiore, potrai procedere con il cambio di destinazione d'uso.
Ogni tipo di intervento richiede una pratica specifica da presentare in Comune. E per il cambio di destinazione d'uso?
Quale pratica edilizia è necessaria? SCIA o Permesso di Costruire?
Affrontiamo il tema del cambio di destinazione d'uso e le pratiche edilizie necessarie.
In generale, il cambio di destinazione d'uso, anche se comporta solo lavori minimi o nessuna modifica strutturale, è considerato una ristrutturazione edilizia e richiede un Permesso di Costruire. Questo perché, al termine dell'intervento, l'immobile presenta caratteristiche diverse rispetto a quelle originali. Pertanto, qualsiasi cambio di destinazione d'uso, indipendentemente dall'entità dei lavori, è classificato come ristrutturazione edilizia pesante.
Tuttavia, se il cambio di destinazione d'uso avviene all'interno della stessa categoria funzionale (come ad esempio da pub a ristorante), è possibile utilizzare la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), come previsto dal DL Semplificazioni 2020. Questo semplifica il processo e riduce i requisiti burocratici.
Per i cambiamenti di destinazione d'uso che rientrano nella stessa categoria, non è necessaria una pratica complessa. Ad esempio, è sempre possibile trasformare un'affittacamere in abitazione, purché le caratteristiche dell'immobile lo permettano.
Abbiamo finora considerato il cambio di destinazione d'uso dal punto di vista urbanistico. È importante notare che, dopo aver effettuato il cambiamento, è necessario aggiornare anche la situazione catastale dell'immobile. Questo comporta una modifica della rendita catastale e della categoria, con conseguenti variazioni nelle tasse da pagare (IMU, TARI, ecc.).
Infine, prima di iniziare a utilizzare l'immobile con la nuova destinazione, sarà necessario depositare in Comune il Certificato di Agibilità, corredato dai certificati di conformità degli impianti. Tutti gli impianti devono essere conformi alle normative vigenti per garantire la sicurezza e l'idoneità dell'immobile.
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